L'essentiel en 5 points
- Le plafond de 35 % de taux d'effort, assurance emprunteur comprise, et la durée maximale de 25 ans sont des règles contraignantes du HCSF, en vigueur depuis janvier 2022 et confirmées le 3 mars 2026.
- Le calcul retient toutes les mensualités de crédit en cours, y compris les réserves d'argent utilisées, et pondère généralement les revenus fonciers à 70 %.
- Passer sous 35 % ne suffit pas : le reste à vivre, non réglementé mais examiné systématiquement, décide de nombreux dossiers.
- Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle, dont 70 % réservés à la résidence principale et 30 % aux primo-accédants. Cette marge reste sous-utilisée.
- Le levier le plus rentable et le plus négligé est l'assurance emprunteur : passer de 0,34 % à 0,11 % peut libérer environ 10 000 € de capacité d'emprunt sur un dossier à 250 000 €.
La règle des 35 %, telle qu'elle s'applique vraiment
Commençons par balayer une confusion tenace. Les 35 % ne sont pas une recommandation de bonne gestion, ni un usage bancaire hérité du passé. C'est une norme juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022, prise par le Haut Conseil de stabilité financière, l'organe présidé par le ministre de l'Économie où siègent notamment le gouverneur de la Banque de France et le président de l'Autorité des marchés financiers. Une banque qui la dépasse trop souvent s'expose à l'ACPR, le superviseur bancaire. Ce n'est pas rien.
La norme tient en deux lignes. Le taux d'effort de l'emprunteur ne doit pas excéder 35 % de ses revenus nets, assurance emprunteur comprise. Et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance à 27 ans lorsqu'un différé d'amortissement de deux ans se justifie, typiquement sur un achat en VEFA ou un projet avec travaux lourds.
Le HCSF s'est à nouveau réuni le 3 mars 2026 et n'a rien changé. Malgré le lobbying constant d'une partie des professionnels de l'immobilier, qui plaident pour un assouplissement depuis trois ans, le cadre est maintenu à l'identique. Il faut donc faire avec.
Le calcul, ligne par ligne
La formule est d'une simplicité désarmante :
Taux d'effort = (total des mensualités de crédit + assurance emprunteur) ÷ revenus nets mensuels × 100
Toute la difficulté se loge dans ce que l'on met de part et d'autre de la barre de fraction. Et c'est là que les simulateurs grand public et les banques divergent parfois de plusieurs points.
| Retenu au numérateur (charges) | Retenu au dénominateur (revenus) |
|---|---|
| Mensualité du crédit envisagé, assurance comprise | Salaires nets avant impôt, primes contractuelles incluses |
| Mensualités des crédits en cours (auto, travaux, conso) | Pensions de retraite, rentes viagères |
| Crédits renouvelables, même partiellement utilisés | Revenus fonciers, généralement pondérés à 70 ou 80 % |
| Pensions alimentaires versées | Bénéfices moyens des indépendants sur deux ou trois exercices |
| Loyer résiduel si vous restez locataire (investissement locatif) | Pensions alimentaires perçues, si durables et justifiées |
Deux points méritent qu'on s'y attarde, parce qu'ils font basculer des dossiers.
Le premier, ce sont les revenus variables. Un commercial dont la moitié de la rémunération vient de commissions verra celles-ci retenues à hauteur de la moyenne des trois dernières années, parfois avec une décote. Un intérimaire régulier depuis six ans reste un dossier difficile, parce que le contrat de travail prime sur l'historique dans la grille de lecture bancaire.
Le second, ce sont les revenus fonciers. La plupart des banques ne retiennent que 70 % des loyers perçus, pour couvrir vacance locative, impayés et charges. Sur un patrimoine locatif conséquent, cette pondération suffit à faire échouer un dossier qui paraissait large sur le papier.
Le calcul que les banques ne font plusCertains courtiers évoquent encore le calcul « en différentiel », qui déduit les loyers perçus des mensualités au lieu de les ajouter aux revenus. Il gonflait artificiellement la capacité des investisseurs. Le HCSF l'a explicitement écarté : depuis 2022, seul le calcul « en charge », décrit ci-dessus, fait foi.
Un cas chiffré, du début à la fin
Prenons un couple. Elle est infirmière en CDI, 2 100 € nets. Lui est technicien de maintenance, 2 000 € nets. Total : 4 100 € nets par mois. Il leur reste 118 € par mois de crédit auto pendant encore quatorze mois.
Leur enveloppe théorique est de 4 100 × 35 % = 1 435 €. On en retire les 118 € du crédit auto. Il reste 1 317 € pour la mensualité immobilière, assurance comprise.
Avec une assurance groupe à 0,34 % du capital initial sur un emprunt de 250 000 €, la cotisation mensuelle représente environ 71 €. La mensualité de crédit pure ne peut donc pas dépasser 1 246 €. À 3,20 % sur 25 ans, cela correspond à un capital d'environ 256 000 €.
Maintenant, l'exercice intéressant. Ce même couple souscrit une assurance déléguée à 0,11 %, soit 23 € par mois au lieu de 71 €. La mensualité de crédit disponible passe à 1 294 €, et le capital finançable à environ 266 000 €. Dix mille euros de capacité supplémentaire, sans un euro de revenu en plus. C'est le levier le plus rentable et le plus négligé du marché.
Et s'ils soldent le crédit auto avant de déposer le dossier ? Les 118 € reviennent dans l'enveloppe, ce qui ajoute encore près de 24 000 € de capacité. Le calcul mérite d'être fait avant de signer un compromis.
Le simulateur de capacité d'emprunt reproduit exactement cette mécanique, assurance comprise.
Le reste à vivre, ce critère non écrit qui décide
Passer sous les 35 % ne suffit pas. Aucun texte ne l'impose, mais toutes les banques regardent le reste à vivre : ce qui subsiste une fois la mensualité et les charges fixes déduites, rapporté à la composition du foyer.
Un ménage à 8 000 € de revenus qui consacre 38 % au remboursement conserve près de 5 000 € par mois. Il passe. Un ménage à 1 900 € qui affiche un taux d'effort de 32 % conserve 1 290 € pour trois personnes. Il coince. L'arithmétique est la même, la décision est inverse.
Les ordres de grandeur observés tournent autour de 800 à 1 000 € pour une personne seule, plus 300 à 400 € par personne supplémentaire au foyer. Ce sont des repères de place, pas des seuils réglementaires : chaque établissement a sa grille, et les écarts entre banques sur un même dossier sont réels.
Les 20 % de dérogations : qui en profite vraiment
Le HCSF autorise chaque banque à déroger aux deux critères sur 20 % de sa production trimestrielle de crédits. Cette marge n'est pas libre d'affectation. Le HCSF impose qu'au moins 70 % soit consacré à l'achat de la résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants. Le solde, environ 6 % de la production totale, reste discrétionnaire.
Point qui mérite d'être connu : cette marge est structurellement sous-utilisée. Les banques ne consomment pas leur enveloppe. Autrement dit, la souplesse existe, mais elle se demande. Un dossier légèrement au-dessus de 35 % n'est pas automatiquement mort, à condition d'apporter les arguments qui justifient la dérogation : un reste à vivre confortable, une épargne résiduelle significative, une progression de carrière documentée, ou l'achat d'une résidence principale par un primo-accédant.
À retenirLa dérogation n'est jamais accordée sur demande. Elle est arbitrée en interne, sur des dossiers où la banque a un intérêt commercial : domiciliation des revenus, épargne à rapatrier, assurance, projets futurs. Se présenter avec un dossier complet et un projet global pèse davantage qu'un argumentaire sur le HCSF.
Cinq leviers pour repasser sous la barre
Par ordre décroissant d'efficacité et croissant de difficulté.
- Renégocier l'assurance emprunteur. Passer d'un contrat groupe à 0,34 % à une délégation à 0,11 % libère plusieurs dizaines d'euros de mensualité et se traduit directement en capacité. Depuis la loi Lemoine, c'est possible avant comme après la signature. Voir notre guide sur le changement d'assurance emprunteur.
- Solder les petits crédits en cours. Un crédit auto à quatorze mois de son terme pèse autant, dans le calcul, qu'un crédit à dix ans. Le rembourser par anticipation transforme une charge résiduelle faible en capacité d'emprunt substantielle.
- Allonger la durée. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 15 %. Le coût total augmente nettement, mais si l'alternative est de ne pas acheter, l'arbitrage se pose autrement.
- Augmenter l'apport. Chaque tranche de 10 000 € d'apport supplémentaire retire environ 48 € de mensualité sur 25 ans à 3,20 %. Attention toutefois à ne pas vider l'épargne : conserver six mois de mensualités disponibles rassure davantage un comité de crédit qu'un apport maximal.
- Nettoyer les trois derniers relevés. Un découvert récurrent, même faible, ou des prélèvements de paiement fractionné à répétition dégradent la lecture du dossier bien au-delà de leur poids arithmétique.
Quand le taux d'endettement est déjà dépassé
Le cas n'a rien d'exceptionnel : un crédit auto, deux financements de travaux, une réserve d'argent utilisée, et le taux d'effort franchit les 40 % sans qu'aucune décision isolée n'ait été déraisonnable.
Le regroupement de crédits répond précisément à cette situation. En rassemblant les encours dans un prêt unique de durée plus longue, il ramène le taux d'effort dans les clous. La contrepartie est mécanique et sans surprise : la durée s'allonge, donc le montant total des intérêts augmente. Cette opération soulage une trésorerie, elle ne fait pas d'économie.
La question à se poser n'est donc pas « combien vais-je gagner par mois », mais « combien cette respiration me coûte-t-elle au total, et est-ce que je l'assume ». Notre guide sur le calcul de rentabilité d'un rachat de crédits détaille la méthode. Les parcours propriétaire et locataire permettent de présenter une demande.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on son taux d'endettement ?
On divise le total des mensualités de crédit, assurance emprunteur incluse, par les revenus nets mensuels, puis on multiplie par 100. Toutes les mensualités en cours entrent dans le calcul, y compris les crédits renouvelables utilisés et les pensions alimentaires versées. Le plafond réglementaire est de 35 %.
Le taux d'endettement de 35 % est-il une loi ?
C'est une norme du Haut Conseil de stabilité financière, juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022 et confirmée lors de la réunion du 3 mars 2026. Elle n'interdit pas d'emprunter au-delà, mais les dépassements doivent tenir dans une marge de dérogation limitée à 20 % de la production trimestrielle de chaque établissement.
Peut-on emprunter au-delà de 35 % d'endettement ?
Oui, dans le cadre de la marge de flexibilité de 20 % dont dispose chaque banque. Elle est prioritairement affectée à l'achat de la résidence principale, à hauteur d'au moins 70 %, et aux primo-accédants pour au moins 30 %. Un reste à vivre élevé ou une épargne résiduelle importante sont les arguments qui pèsent.
Les revenus locatifs comptent-ils dans le taux d'endettement ?
Ils sont ajoutés aux revenus, mais généralement pondérés à 70 %, parfois 80 %, pour tenir compte de la vacance locative et des charges. Le calcul dit « en différentiel », qui déduisait les loyers des mensualités, a été écarté par le HCSF depuis 2022.
Faut-il solder ses crédits en cours avant de demander un prêt immobilier ?
C'est souvent le levier le plus efficace lorsqu'il reste peu d'échéances. Un crédit auto à quatorze mois du terme pèse autant dans le calcul qu'un crédit long, alors que son capital restant dû est faible. Le rembourser par anticipation libère immédiatement de la capacité d'emprunt.