Simulateur de crédit : mensualité, capacité d'emprunt et amortissement

Comprendre le calcul d'une mensualité de crédit

Un prêt amortissable classique se rembourse par échéances constantes : vous versez chaque mois la même somme, mais sa composition change en permanence. Au début, l'essentiel part en intérêts, car ceux-ci se calculent sur un capital restant dû encore élevé. À mesure que la dette diminue, la part d'intérêts recule et celle de capital progresse. C'est ce mécanisme que le graphique du simulateur rend visible, et il explique pourquoi rembourser par anticipation coûte beaucoup moins cher en début de prêt qu'à la fin.

La formule utilisée est celle de l'annuité constante : M = C × t / (1 − (1 + t)⁻ⁿ), où C désigne le capital emprunté, t le taux nominal mensuel (le taux annuel divisé par douze) et n le nombre total de mensualités. Trois paramètres suffisent donc à déterminer votre échéance, mais un quatrième pèse lourd sur le coût final : l'assurance emprunteur.

Pourquoi l'assurance change tout

Sur un prêt immobilier de longue durée, l'assurance emprunteur représente couramment entre 10 et 30 % du coût total du crédit. La plupart des contrats groupe bancaires la calculent sur le capital initial : la cotisation reste identique du premier au dernier mois, même quand votre dette a été divisée par dix. Les contrats individuels, souvent souscrits en délégation, la calculent fréquemment sur le capital restant dû, ce qui la fait décroître année après année.

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment et sans frais, à condition que le nouveau contrat présente des garanties équivalentes. Sur un prêt de vingt ans, l'écart entre un contrat groupe et une délégation atteint fréquemment plusieurs milliers d'euros : c'est le levier de négociation le plus accessible une fois le prêt signé.

Taux nominal, TAEG et taux d'usure

Le taux nominal ne rémunère que le prêt lui-même. Le TAEG, taux annuel effectif global, y ajoute l'assurance obligatoire, les frais de dossier, les frais de garantie et les frais de courtage. Une offre affichant un taux nominal attractif mais des frais élevés peut se révéler plus chère qu'une offre au taux apparemment moins avantageux : seul le TAEG permet une comparaison honnête, et la loi impose au prêteur de le mentionner.

Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d'usure, plafond publié chaque trimestre par la Banque de France pour chaque catégorie de prêt. Un dossier refusé pour dépassement du taux d'usure n'est pas nécessairement un dossier refusé sur le fond : réduire le coût de l'assurance ou allonger légèrement la durée suffit parfois à repasser sous le plafond.

Estimer sa capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt correspond au capital maximal qu'un établissement acceptera de vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée envisagée. Le cadre de référence est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière : le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance comprise, et la durée du prêt ne doit pas excéder 25 ans, avec un différé possible de deux ans pour un achat en construction.

Ce cadre autorise une marge de flexibilité sur une part limitée de la production de chaque banque, orientée en priorité vers l'achat de la résidence principale et les primo-accédants. En pratique, cette dérogation profite surtout aux dossiers présentant un reste à vivre confortable ou une épargne significative.

Ce que la banque regarde au-delà du taux d'endettement

• Le reste à vivre : la somme disponible une fois la mensualité et les charges fixes déduites. Un ménage à hauts revenus peut supporter 38 % d'endettement là où un ménage modeste sera bloqué à 30 %.
• La stabilité professionnelle : CDI confirmé, fonctionnaire titulaire ou indépendant avec trois bilans sont les profils les mieux accueillis.
• La tenue des comptes : les trois derniers relevés sont examinés. Découverts répétés, rejets de prélèvement ou dépenses de jeu pèsent lourd.
• L'apport personnel : couvrir au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 8 à 10 % du prix dans l'ancien, reste la norme attendue.
• L'épargne résiduelle : conserver quelques mois de mensualités après l'opération rassure davantage qu'un apport maximal qui vide les comptes.

Frais de notaire : ce que couvre l'enveloppe

Les frais dits de notaire ne rémunèrent le notaire qu'à hauteur d'environ 10 % de leur montant. L'essentiel correspond aux droits de mutation reversés aux collectivités.

Type de bien	Enveloppe usuelle	Composition dominante
Logement ancien	7 à 8 % du prix	Droits de mutation départementaux et communaux
Logement neuf (VEFA)	2 à 3 % du prix	Taxe de publicité foncière réduite, TVA déjà incluse dans le prix
Terrain à bâtir	7 à 8 % du prix	Régime proche de l'ancien, variable selon le vendeur

Rachat de crédits : lire les bons chiffres

Le regroupement de crédits consiste à solder plusieurs emprunts pour les remplacer par un prêt unique, à mensualité réduite. L'effet sur le budget mensuel est immédiat et parfois spectaculaire : une baisse de 30 à 50 % de l'échéance globale est courante. Mais cette baisse a une contrepartie mécanique, l'allongement de la durée, et donc une augmentation du montant total des intérêts versés.

Le chiffre à surveiller n'est donc pas la nouvelle mensualité, mais l'écart entre le coût restant de vos crédits actuels et le coût total de l'offre de regroupement, frais compris. C'est exactement ce que compare le simulateur ci-dessus.

Les frais à ne jamais oublier dans le calcul

• Les indemnités de remboursement anticipé, plafonnées légalement pour un prêt immobilier à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans excéder 3 % du capital restant dû.
• Les frais de dossier du nouvel établissement, souvent proportionnels au capital regroupé.
• Les frais de courtage, qui ne peuvent légalement être perçus avant le déblocage effectif des fonds.
• Les frais de garantie : mainlevée d'hypothèque sur l'ancien prêt, nouvelle hypothèque ou caution sur le nouveau.
• La nouvelle assurance emprunteur, dont le tarif dépend de votre âge au moment de l'opération, donc plus élevé qu'à la souscription initiale.

Quand le rachat est réellement gagnant

Trois situations le justifient sans ambiguïté. La première : vos crédits actuels portent des taux nettement supérieurs à celui proposé, cas fréquent lorsque le portefeuille comprend des crédits renouvelables à taux élevé. La deuxième : votre budget mensuel est en tension réelle et l'allongement de la durée est le prix assumé pour retrouver de la marge et éviter les incidents de paiement. La troisième : vous avez besoin d'une trésorerie supplémentaire et le regroupement la finance à un taux inférieur à celui d'un crédit conso classique.

À l'inverse, si vos crédits sont proches de leur terme, la part d'intérêts restant à payer est déjà faible : le rachat coûtera davantage en frais qu'il ne rapportera.

Lire son tableau d'amortissement

Le tableau d'amortissement, remis obligatoirement avec toute offre de prêt immobilier, détaille échéance par échéance la ventilation de vos remboursements. Trois usages concrets le rendent indispensable.

Préparer un remboursement anticipé. La colonne du capital restant dû indique précisément la somme à verser pour solder le prêt à une date donnée, avant application des éventuelles indemnités.

Déclarer ses revenus fonciers. Pour un investissement locatif au régime réel, seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles, pas le capital. La colonne des intérêts fournit directement le montant à reporter.

Vérifier les calculs du prêteur. Les erreurs sont rares mais existent, en particulier après une modulation d'échéance, un report ou un changement d'assurance. Recalculer le tableau permet de les repérer.

Questions fréquentes